ImprimerLe code rural précise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Les contrats sont souvent établis sur de longues durées. Pour partir sur de bonnes bases, certaines étapes comme l'état des lieux ne doivent pas être négligées.
Le bail rural consiste à ' mettre à disposition et à recevoir à titre onéreux un bien foncier destiné à l'exploitation ', précise le code rural. Le contrat est établi pour une durée minimum de neuf ans. Dans ce cas, il peut être rédigé ' sous seing privé ', c'est-à-dire sans enregistrement devant notaire. Si le montant de la location dépasse 12 000 F par an, il devra quand même être enregistré au service des impôts.A partir de dix-huit ans, le bail est dit à long terme. Il est alors établi par un notaire, qui se charge de rechercher l'origine de propriété des parcelles concernées et d'effectuer les formalités de publication. Cette formule donne droit à des allégements de droit de succession pour les héritiers du propriétaire. Lorsque le contrat est oral, le bail est soumis aux mêmes règles qu'un bail écrit et donc supposé d'une durée minimum de neuf ans, la difficulté étant parfois de prouver la date de début de location. Le principal problème est qu'il n'existe pas de preuve du montant de la location. Il n'y a, dans ce cas, que peu de recours si l'une des deux parties ne respecte plus son engagement.Lors de l'établissement du contrat, il est indispensable de vérifier la capacité des deux parties à s'engager. Si l'acte est notarié, le notaire se charge en principe de cette étape. Pour le preneur, les choses sont simples : il doit être majeur ou émancipé. En ce qui concerne le bailleur, en revanche, des précautions doivent être prises. Si le bien a été acquis par les époux dans le cadre de la communauté, ils doivent signer le bail tous les deux.' Lorsque la propriété a été démembrée entre usufruitiers et nus-propriétaires, les usufruitiers se considèrent souvent comme étant encore propriétaire à part entière de leur bien dans la mesure où ils touchent le fruit de la location. En cas de décès, si eux seuls ont signé le bail, les nus-propriétaires peuvent le dénoncer. Si une donation-partage a été réalisée, le bail doit être signé par le(s) usufruitier(s) et le(s) nu(s)-propriétaire(s) auxquels la parcelle a été attribuée. S'il s'agit d'une donation indivise, les usufruitiers et les nus-propriétaires doivent signer le bail ', prévient Sophie Moreau, juriste à la FDSEA de Mâcon.Prenons l'exemple d'une famille de deux enfants ayant réalisé une donation-partage : les parents sont usufruitiers et les enfants nus-propriétaires, chacun d'une partie de l'exploitation. Ce n'est qu'au décès des parents que les nus-propriétaires deviennent véritablement propriétaires. S'ils donnent toutes les terres en location, tous doivent signer le bail en tant que bailleurs.L'état des lieux des parcelles mais aussi des bâtiments d'exploitation ou d'habitation donnés à bail est obligatoire pour les baux à long terme et conseillé dans tous les cas. Cela donne une photographie précise de l'ensemble des biens au début du contrat. A la fin du bail ou en cas de litige entre propriétaire et fermier, un nouvel état des lieux pourra mettre en évidence une dégradation ou une amélioration de l'état des biens. Cela peut donner lieu au versement d'une indemnité de la part de l'une ou l'autre partie. L'état des lieux est établi contradictoirement par les deux parties. La formalité est simple si tout le monde s'accorde. En cas de divergences, on peut faire appel à un expert agricole et foncier. En l'absence de cette formalité, les parcelles seront réputées en bon état. Des documents type existent pour n'oublier aucun point. Cela va de l'accessibilité des parcelles aux manquants, en passant par la propreté du sol...En signant un bail, bailleur et preneur s'engagent à respecter certaines obligations. Le premier doit, par exemple, prendre à son compte l'ensemble des frais de plantation. Le fermier, lui, assure le remplacement des manquants au-delà de la première année de production en AOC et jusqu'à ce que les vignes atteignent trente ans. Il doit aussi, par exemple, tailler les vignes sans les surcharger.En général, les baux courent à partir du 11 novembre. Le montant du fermage est versé en une, deux, trois, quatre, voire cinq fois selon les régions et les sommes à verser. Si les plantations sont prise en charge par le preneur, le fermage à verser diminue. Cela peut être un versement plus faible pendant la durée du bail ou bien la gratuité pendant quelques années et le retour à une valeur normale du fermage. Dans tous les départements, des arrêtés préfectoraux fixent des fourchettes en hl de vin ou en kg de raisin. Souvent, la limite haute de la fourchette s'avère plus élevée dans le cas de baux à long terme pour inciter les propriétaires à choisir cette formule. La quantité varie aussi selon les appellations. Le prix est donné chaque année.Le montant du fermage peut être revu lors du renouvellement du bail, tous les neuf ans dans le cas des baux à long terme, dans la troisième année du bail initial ou du bail renouvelé. Il est possible de se situer en dehors des limites du cadre légal. Mais en cas de litige, le montant du fermage peut être revu par le tribunal paritaire. Lorsqu'on replante une vigne, entre l'arrachage et tant que la vigne n'a pas droit à l'appellation, le montant de la location est fixé sur la base des valeurs locatives applicables en polyculture (en quintaux de blé).Dans son prochain numéro, La Vigne abordera les questions de reprise, cession, résiliation et préemption liées au bail à ferme.Vocabulaire juridique : Le bailleur est le propriétaire, le preneur est le locataire.