ImprimerUn bail peut être cédé, repris ou résilié. En cas de vente, le preneur dispose d'un droit de préemption. Ces différentes opérations répondent à des conditions très précises et doivent respecter le formalisme établi par les textes.
La cession du bail au descendant majeur du preneur (locataire) ne peut se faire qu'avec l'agrément du bailleur (propriétaire). Les conditions sont les mêmes pour associer le conjoint au bail en qualité de co-preneur ou apporter son droit de bail à une société. En revanche, le preneur peut mettre à disposition d'une société agricole dont il est membre tout ou partie des biens qu'il loue. Dans ce cas, le bailleur doit simplement être averti par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans le cadre d'un bail à métayage, le bailleur doit donner son accord.Une fois établi, le bail rural se reconduit tacitement. Cela signifie que, sauf avis contraire de l'une ou l'autre des parties, le contrat se renouvelle automatiquement pour des durées variables. Les baux de neuf et dix-huit ans se renouvellent automatiquement pour neuf ans. Arrivé à terme, un bail de vingt-cinq ans se renouvelle tous les ans. Le bail de carrière, qui dure vingt-cinq ans minimum, ne prend fin qu'avec la cessation d'activité du preneur. Dans le cas où l'une des deux parties décide de ne pas renouveler le bail quand il arrive à son terme, elle doit donner à l'autre partie un préavis de dix-huit mois minimum avant l'expiration. Le preneur doit adresser ce congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier (notification signifiée par huissier). Le bailleur, lui, doit obligatoirement passer par exploit d'huissier. S'il s'agit d'un bail à métayage, le preneur peut donner congé tous les trois ans.Un congé peut aussi être signifié en cours de bail dans certaines conditions. Il s'agit alors d'une résiliation. Pour le preneur, les raisons peuvent être le départ en retraite, l'acquisition d'une exploitation, une incapacité de travail grave et permanente du preneur ou d'un membre de sa famille indispensable au travail de l'exploitation, ou encore en cas de décès d'un membre de la famille indispensable au travail de l'exploitation. Dans ces différents cas, le préavis va de douze à vingt-quatre mois. Dans un bail de vingt-cinq ans, le congé doit être adressé quatre ans à l'avance (sauf cas particuliers). Si le congé est donné par le bailleur et quelles que soient les circonstances (bail à sa fin ou en cours), cela signifie que la démarche, selon les cas, doit être effectuée par le propriétaire, l'usufruitier, les deux époux (bien acquis en communauté), les co-indivisaires...Le bailleur peut exercer son droit de reprise. Cela consiste à reprendre les biens loués, soit en fin de bail, soit à la fin de la sixième année du bail renouvelé et des baux suivants. Le congé doit être notifié au preneur par exploit d'huissier au moins deux ans à l'avance. Ce droit de reprise ne peut s'exercer qu'au profit d'un ou plusieurs descendants directs (enfants, petits-enfants) majeurs ou mineurs émancipés de l'usufruitier, du nu-propriétaire ou de l'indivisaire.' Le repreneur doit justifier d'une expérience professionnelle de cinq ans ou d'un diplôme professionnel agricole donnant la capacité. Il doit aussi s'engager à exploiter personnellement et pendant au moins neuf ans le bien repris. Enfin, le locataire évincé dispose d'un droit de regard pendant neuf ans pour vérifier que la reprise se déroule effectivement dans les conditions prévues. Dans le cas contraire, le bailleur peut être condamné par le tribunal paritaire à réintégrer ou à indemniser le preneur ', indique Sophie Moreau, juriste à la FDSEA de Mâcon. Par ailleurs, le bailleur ne peut exercer de droit de reprise partielle si cela déséquilibre économiquement l'exploitation du preneur et l'amène en dessous d'un certain seuil de surface. Mais il peut exercer une reprise sur la totalité des surfaces.Le bailleur peut aussi demander la résiliation du bail en cours si l'exploitation est mal faite et susceptible d'entraîner le dépérissement du vignoble ou si le preneur ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. Dans ce cas, il est important d'effectuer un constat d'huissier pour disposer de preuves. Dans le cas d'erreurs ou de défauts de traitements, il faut déterminer si la maladie met en péril simplement la récolte de l'année (mildiou) ou la plante (maladies du bois, par exemple). Dans le premier cas, le problème ne concerne que le preneur qui verra ses rendements diminuer; dans le second cas, le bailleur peut estimer qu'il y a mauvaise exploitation du fonds et porter l'affaire devant le tribunal paritaire. Cela peut prendre six mois à un an. S'il y a urgence car la vigne est en mauvais état, le tribunal statuant en référé peut faire appel à un prestataire de service en attendant que le problème soit jugé sur le fond par le tribunal paritaire.La vente du bien en cours de bail n'est pas un motif de résiliation. Le preneur peut exercer un droit de préemption.Cela signifie qu'il est l'acheteur prioritaire, à condition d'avoir exercé pendant au moins trois ans une activité agricole, d'exploiter lui-même ou sa famille le bien concerné, de ne pas déjà posséder une surface trop importante. Son descendant ou ses héritiers peuvent bénéficier de ce droit de préemption s'ils sont majeurs ou mineurs émancipés, s'ils ont exercé pendant au moins trois ans une activité agricole ou sont titulaires d'un diplôme agricole et si les surfaces déjà exploitées le permettent. Certaines opérations échappent au droit de préemption comme la vente entre parents (troisième degré), l'expropriation, le partage entre héritiers... Si le preneur ou sa descendance n'exerce pas son droit de préemption, il reste locataire. Le bien peut tout de même être vendu mais occupé, ce qui lui enlève de la valeur.Cette procédure de même que les précédentes répondent à un formalisme, tant dans les délais que dans les formules et la manière de notifier. Il est donc indispensable de prendre conseil avant d'entamer une démarche.