ImprimerQu'il s'agisse de planter ou d'entretenir une vigne sur une terre en location, la loi cadre les droits et les devoirs du propriétaire et du locataire. Malgré cela, il vaut mieux préciser les choses quant au travail, aux responsabilités et aux frais que chacun doit supporter.
Lorsque la terre est nue au moment de la signature du bail, il faut distinguer deux cas. Si les droits de plantation appartiennent au propriétaire, il faut prévoir un engagement du locataire à planter dans un délai déterminé, avec l'obligation corrélative du propriétaire de prendre les frais de plantation à sa charge. Si les droits sont au locataire ou s'il les obtient ultérieurement, le propriétaire peut aussi prendre à sa charge tous les frais de plantation. Cela lui évite toute indemnité et lui permet de revendiquer une augmentation du fermage. Cependant, le plus souvent, le preneur plante la vigne à ses frais. Il ne supporte alors qu'un loyer ' terrain nu ' pendant toute la durée du bail. En fin de bail, le propriétaire récupère les plantations, moyennant une indemnité au locataire sortant.
Dans l'hypothèse où le locataire plante à ses frais, il paraît légitime de se demander à qui appartient cette plantation. Au terme d'une longue évolution jurisprudentielle, la Cour de cassation considère que le propriétaire du terrain accède immédiatement à la propriété de la plantation. Cette position résulte surtout d'un arrêt du 24 mars 1999. En l'espèce, un bail de vingt ans portant sur des terres nues avait été conclu, à charge pour le locataire de les planter et de les entretenir en vigne jusqu'à la fin du bail, date à laquelle elles reviendraient au propriétaire des terres. Les droits de ces plantations appartenaient au locataire. Pour les récupérer et les transférer sur son exploitation propre, ce dernier voulut arracher les vignes qu'il avait plantées. Le propriétaire s'y est opposé et le juge a tranché en sa faveur, selon le principe que ' les droits de plantation et de replantation sont attachés au fonds donné à bail supportant l'exploitation viticole '.
Ainsi, dès lors que la cour suprême retient le principe de l'accession immédiate dans le cadre du bail rural, il convient de conseiller aux parties l'insertion dans le bail d'une clause contractuelle, stipulant que l'accession aura lieu au terme du contrat de bail et de ses renouvellements successifs.
D'autres cas de figure peuvent se présenter, par exemple celui du remplacement d'une vigne déjà plantée qui a été donnée à bail. Comme nous l'avons vu, le propriétaire doit assurer la permanence des plantations. Il est donc tenu de remplacer les vignes affermées, lorsque celles-ci ne permettent plus de produire dans des conditions normales de qualité ou de rentabilité.
Le bail devrait prévoir, pour chaque parcelle, l'âge maximal de la vigne et le nombre d'années de production, en fonction de son état au jour de la signature du contrat. A défaut d'une clause précise inscrite dans le bail d'origine, le locataire peut tout de même exiger du propriétaire le remplacement des vignes qui ne produisent plus.
En pratique, on relève que l'article L. 415-8 du code rural prévoit que la commission consultative des baux ruraux de chaque département détermine l'étendue et les modalités des obligations du propriétaire concernant la permanence et la qualité des plantations. Dans de nombreux départements, les commissions consultatives ont homologué ou créé des usages locaux répartissant, par exemple, la charge des plantations (fournitures des plants par le propriétaire et de la main-d'oeuvre par le locataire). En outre, il est fréquent que, partant des données statistiques, les commissions déterminent la durée de vie des plantations en fonction des zones géographiques et des cépages. Précisons qu'il convient d'éviter de confondre les durées prévues par les arrêtés préfectoraux au titre de l'obligation de replantation qui incombe au propriétaire, et les durées d'amortissement comptable, en particulier en fiscalité réelle.
Le renouvellement d'une plantation est une grosse opération dont le propriétaire ne peut s'exonérer. Ponctuellement, il peut autoriser le locataire à la réaliser à sa place, à charge pour lui de supporter une indemnité à l'expiration du bail et une réduction du montant du fermage, si l'arrêté le prévoit.
Le remplacement des pieds manquants est une opération plus légère. Il est généralement réalisé par l'exploitant seul. Il peut s'apparenter à un travail d'entretien lorsqu'il ne concerne qu'une quantité symbolique de ceps. Il fait donc partie des réparations locatives que le locataire doit lui-même assumer.
A notre avis, le surgreffage doit être analysé comme une replantation dans le rapport propriétaire-locataire. Il nécessite donc l'accord du propriétaire. Après surgreffage, il reste également à régler la question du fermage lorsqu'il est évalué en quantité de denrée, puisque le loyer n'a alors plus aucun lien avec la réalité. On ne peut que conseiller la réalisation d'un avenant au bail pour réactualiser le fermage.
Dans tous les cas, rappellons que le locataire ne peut réaliser tous ces travaux qu'avec l'autorisation expresse du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux. Au nom de la liberté d'entreprise, il ne peut s'exonérer de ce formalisme, sauf à perdre tous droits à indemnité en fin de bail.