ImprimerEn achetant un logement pour le louer, on peut se constituer un patrimoine à peu de frais. Pour cela, il faut emprunter la somme nécessaire. Il faut aussi faire en sorte que le loyer corresponde aux annuités de remboursement.
Pour préparer sa retraite ou tout simplement diversifier son patrimoine, l'investissement immobilier locatif figure parmi les placements intéressants. Le mécanisme est assez simple. On achète un logement pour le louer ; les remboursements d'emprunt doivent être compensés par les loyers. L'emprunt est souvent souscrit pour quinze ans à vingt ans. Avec la hausse des prix de l'immobilier, il faut parfois aller jusqu'à vingt-cinq ans, ou accepter de verser chaque mois un peu d'argent pour rembourser.
Il est préférable que l'acheteur emprunte la totalité du montant du bien et des éventuels travaux, même s'il dispose de liquidités. Car l'endettement optimise la rentabilité de l'investissement. Elle est majorée de 40 à 50 %, voire doublée, si l'acheteur emprunte la totalité du prix sur vingt ans, plutôt que s'il emprunte la moitié du prix et rembourse en dix ans. Plusieurs études menées par des banques et des agences immobilières le prouvent. Lorsqu'on emprunte sur une courte période, le coût de l'emprunt est plus faible. Mais les avantages fiscaux sont nettement moindres. Or, ils sont l'atout majeur de ce genre d'opération, même pour les contribuables faiblement imposés.
Pourquoi est-il si intéressant de tout emprunter ? Parce que la loi prévoit que le propriétaire d'un bien mis en location peut déduire de son revenu foncier - c'est-à-dire des loyers perçus - différentes charges ainsi qu'un forfait de 14 % du revenu pour frais de gestion, d'assurance et d'amortissement. Et justement, parmi ces charges déductibles figurent les intérêts d'emprunts.
Il peut s'agir des intérêts des emprunts réalisés pour l'acquisition et pour la construction, la réparation ou l'amélioration du logement loué. On peut également déduire les intérêts des emprunts destinés à payer les droits de succession ou de donation du logement loué. Enfin, il est intéressant de savoir que les intérêts versés avant l'achèvement d'un logement locatif sont déductibles des autres revenus fonciers de l'acquéreur.
Les experts en placement recommandent donc de tout emprunter. Ils conseillent aussi d'acheter des logements à rénover. On peut en effet déduire jusqu'à 10 700 euros de ' déficit foncier ' de ses revenus globaux (agricoles, salariaux, etc.). Ce déficit correspond au coût de certains travaux et charges. Les intérêts d'emprunt n'entrent pas dans son calcul. Tous les travaux ne sont pas déductibles. L'administration fiscale autorise la déduction des travaux de remise en état : peinture, recrépissage, réparation des planchers, installation électrique, remplacement d'une chaudière, etc. Les travaux de construction, d'agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Si le même entrepreneur réalise les deux, il faut veiller à établir des factures différentes, l'une pour rénovation, l'autre pour la construction. Si les travaux de construction ne sont pas déductibles, les intérêts d'emprunt les finançant le sont.
La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes. Si vous réalisez les travaux vous-même, seule la valeur des matériaux - en conservant les factures - est déductible.
Les gros travaux (plomberie, maçonnerie, électricité, etc.) peuvent être subventionnés par l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), au maximum à hauteur de 25 % de leur montant. Les travaux de peinture ne sont pas éligibles à cette aide. Le propriétaire doit déposer un dossier à l'agence Anah du département où est situé son bien immobilier. Il s'engage alors à le louer pendant au moins neuf ans. Le dossier passe en commission. Dans le cas où l'Anah verse une aide, elle est logiquement intégrée dans les revenus fonciers.
Il faut également savoir que l'imputation des déficits fonciers ne sera définitivement acquise que si le propriétaire loue le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle où la déduction a été appliquée. Dans le cas contraire, les déductions doivent être réintégrées dans le revenu imposable. Il existe deux types de régimes fiscaux pour les revenus fonciers. Si la somme de tous les loyers perçus dépasse 15 000 euros/an ou si l'acheteur a opté pour des logements défiscalisés (de Robien, Malraux, etc.), c'est le régime réel qui s'applique, avec la déduction des charges et un abattement de 14 %. En revanche, si le loyer annuel est inférieur à 15 000 euros, le régime micro-foncier prévaut. Le propriétaire n'a alors pas besoin de remplir une déclaration de revenus fonciers. Il a juste à porter la somme encaissée sur sa déclaration de revenus. Dans ce cas de figure, le fisc applique un abattement forfaitaire de 40 % aux revenus fonciers, destiné à couvrir les charges. Si vous percevez 12 000 euros de loyers sur l'année, votre revenu foncier net imposable ne sera donc que de 7 200 euros. Mais il sera alors impossible de déduire les frais d'entretien, les réparations, la taxe foncière, etc.
Outre les impôts, les revenus fonciers sont soumis au même titre que tous les revenus aux 10 % de cotisations sociales (CSG et CRDS).
Les cinq à dix premières années de l'investissement, les charges sont importantes et viennent grever les revenus fonciers. Le bien immobilier génère donc rarement des impôts. Mais au fur et à mesure, les charges d'emprunt diminuent et le bien commence à créer des impôts. On peut alors acheter un nouvel appartement qui produira du déficit foncier et viendra annuler les bénéfices du premier bien, ou vendre le bien. Souvent, l'acquisition d'un premier bien est appelée à être renouvelée, si l'on souhaite optimiser sa fiscalité.
