ImprimerLes plus-values sur les ventes de terrains sont imposées différemment, selon que les terres appartiennent au patrimoine professionnel ou privé du vendeur. Voici les règles qui régissent le classement des terres et le calcul de l'impôt.
En ces temps difficiles, qui n'est pas tenté de céder quelques ares de terrain à bâtir ? C'est l'occasion d'obtenir de la trésorerie pour son exploitation ou ses besoins personnels. Pour que le terrain soit constructible, il faut qu'il soit classé en zone urbaine dans le plan d'occupation des sols (POS) ou le plan local d'urbanisme (PLU), ou avoir l'avis favorable du conseil municipal.
Pour connaître le régime de la plus-value qui s'applique à la vente de son terrain, le viticulteur doit rencontrer son notaire. Prenons d'abord le cas où il exploite individuellement en faire-valoir direct. Soit il a inscrit les terres à l'actif du bilan, soit il les a conservées dans son patrimoine privé. Les terres inscrites ou n'ayant pas fait l'objet d'une option pour leur maintien dans le patrimoine privé constituent des biens du patrimoine professionnel. Leur vente génère des plus-values professionnelles. Par contre, l'exploitant qui a maintenu ses terres dans son patrimoine privé réalisera une plus-value des particuliers.
Pour le viticulteur soumis au forfait, c'est le régime de la plus-value professionnelle qui s'applique. Une instruction fiscale du 30 décembre 1976 indique que les terres ont la nature d'élément d'actif. Faisant forcément partie du patrimoine professionnel, c'est ce régime de la plus-value qui est retenu.
Dans la même logique, l'exploitation en faire-valoir direct par une société (SCEA ou GFA exploitant) voit tout son patrimoine traité en actif professionnel. La vente d'un terrain à bâtir par cette société engendre une plus-value professionnelle.
Voyons maintenant la situation de celui qui a distingué le patrimoine de l'exploitation. Il a donné son foncier à bail au profit d'une société d'exploitation, par exemple. S'il s'agit d'un bail à ferme ou d'une convention de mise à disposition, les terres qui appartiennent à une personne physique ou à un GFA non-exploitant ressortent du patrimoine privé de leur propriétaire. Par contre, s'il s'agit d'un bail à métayage, les terres figurent dans le patrimoine professionnel.
Lorsque la cession du terrain génère une plus-value des particuliers, c'est la loi de finance pour 2004 qui s'applique. Il y a exonération de l'impôt si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros. Sinon, le vendeur supporte une fiscalité de 27 % prélevée par le notaire au moment de la vente, sur la différence entre le prix de revient du terrain (achat + frais ou valeur de donation ou d'héritage + droit de succession) et le prix de vente. A partir de la cinquième année de détention, un abattement de 10 % par année s'applique. Ainsi, au bout de quinze ans, il y a une exonération totale de plus-value. De plus, un abattement de 1 000 euros s'applique opération par opération.
Lorsque la cession entraîne une plus-value professionnelle, le calcul est simple. Si la parcelle appartient au vendeur depuis plus de deux ans, la plus-value est imposée comme les résultats d'exploitation. Mais s'il en est propriétaire depuis plus de deux ans, la plus-value est imposée au taux de 26 % (pour un régime à l'impôt sur le revenu dit IR).
Parfois, notre viticulteur peut bénéficier de l'exonération de la plus-value professionnelle prévue par l'article 151 septiès du code général des impôts. Pour cela, il faut être exploitant depuis plus de cinq ans et ne pas dépasser 250 000 euros TTC de recette sur une période de référence. Au-delà, l'imposition sera proportionnelle jusqu'à 350 000 euros. Ainsi, si la moyenne des recettes est de 300 000 euros, la taxation est réduite de 50 %, puisqu'on se trouve à la moitié de l'écart entre 250 000 et 350 000 euros. Le franchissement du seuil s'apprécie en fonction de la moyenne TTC des recettes réalisées au cours des deux années civiles passées, sauf à avoir redémarré un exercice comptable en cours d'année. Dans ce dernier cas, on additionne les recettes de l'année N - 1 et de l'année civile en cours. L'exonération prévue par ces textes ne s'applique pas, si le terrain est vendu à une société ou s'il est destiné à une activité professionnelle, commerciale ou industrielle.
On le voit, la vente d'un terrain à bâtir est lourde de conséquences fiscales, qu'il vaut mieux maîtriser pour calculer le bénéficie de la vente.
Notaires, conseil du monde viticole. www.jurisvin.fr
