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LA CHAMPAGNE ne connaît pas de pause dans la flambée de son foncier. Les prix ont été multipliés par deux en dix ans. © P. GLEIZE
Toutes les régions en hausse sauf le Sud-Ouest et le Val de Loire
ALSACE : Raffermissement
Le prix moyen des vignes plantées s'élève à 134 500 €/ha, en progression de près de 1 %, le prix des terres non plantées s'établissant à 59 400 €/ha. Dans le Bas-Rhin, le prix moyen s'établit à 93 600 €/ha, contre 164 000 €/ ha dans le Haut-Rhin où les vignes sont plus prisées. 150 ha ont été échangés en 2010, soit 1,1 % des surfaces viticoles, ce qui place l'Alsace sous la moyenne nationale (1,7 %) selon ce critère de taux d'ouverture du marché.
BORDEAUX : De grandes disparités
« Depuis septembre 2010, le marché est un peu relancé, alors qu'il était à l'arrêt il y a dix-huit mois », constate Olivier Vizerie, gérant de l'agence Millésime. Le prix moyen de l'hectare se situe à 69 200 € en 2010, en progression de 4,7 % par rapport à 2009. Ce prix moyen cache de grandes disparités, entre les appellations et au sein même des appellations.
Sur l'AOC Bordeaux, le prix est de 16 000 €/ha en moyenne, les transactions allant de 8 000 à 20 000 €. Les notaires constatent un écart des prix de plus en plus important ces dernières années, selon la qualité du terroir et l'adéquation des vignes avec les nouveaux cahiers des charges des ODG. Les acheteurs sont désormais bien informés et le temps où une vigne mal entretenue se vendait presque aussi bien qu'une belle parcelle est révolue.
Les Côtes-de-Blaye s'échangent à 18 000 €/ha et les Côtes-de-Bourg à 22 000 €/ha. Tout en haut de l'affiche, les vignes en AOP Pauillac, Saint-Julien et Margaux se vendent à plus de un million d'euros par ha, précédant Pomerol à 900 000 €/ha.
Les acheteurs sont des investisseurs extérieurs et parfois des professionnels qui souhaitent élargir leur offre. « Beaucoup de Chinois tournent dans le vignoble. Ils viennent voir et comprendre, souligne Olivier Vizerie. Cela se traduira par des achats dans quelque temps. »
Plus que partout ailleurs, prestige de Bordeaux oblige, les grandes fortunes françaises s'arrachent les grands châteaux. L'inauguration des chais de Cheval Blanc, dessinés par l'architecte Christian de Portzamparc, le 18 juin dernier, est révélatrice du fait qu'une petite partie du vignoble devient la proie des financiers. Cheval Blanc appartient à 50 % à LVMH (Bernard Arnault), l'autre moitié étant détenue par l'homme d'affaires belge Albert Frère.
BOURGOGNE : Légère reprise
Le prix moyen s'affiche à 116 500 €/ha, mais cache de grandes disparités. Les vignes des grands crus de Côte-d'Or se vendent en moyenne à 3,2 M€/ha, certaines transactions dépassant les 7,5 M€, sur de petites surfaces. A Chablis (Yonne), le prix des vignes marque légèrement le pas, à 150 000 €/ha. Dans les appellations régionales, le marché reste stable à l'exception des vignes de bourgogne rouge en Saône-et-Loire, qui sont cédées entre 20 500 et 22 900 €/ha (+12 %) et celles de mâcon blanc, vendues entre 50 000 et 55 000 €/ha (+10 %).
BEAUJOLAIS : Le grand écart dans les crus
Dans le Beaujolais, la situation est toujours difficile, en dehors des crus. Les vignes de beaujolais villages se vendent à 13 600 €/ha, celles de beaujolais étant à 12 300 €/ha. Pour les crus, les prix vont de 10 000 €/ha, prix minimal à Regnié, à 110 000 €/ha, prix maximal pour le cru Moulin-à-Vent.
CHAMPAGNE : La déraison
Avec un prix moyen de 868 300 €/ha pour des vignes libres (non louées), la Champagne ne connaît pas de pause dans la flambée de son foncier. Les prix ont été multipliés par deux en dix ans.
Si les ventes à 1,3 M€ ou plus font couler beaucoup d'encre, elles ne sont pas le cœur du marché. « Dans un village assez prisé de la montagne de Reims, une vente vient de se signer à 850 000 €/ha, libres dans quelques années, témoigne un notaire. Ce qui est assez surprenant depuis dix-huit mois, c'est que les vignes trouvent des acquéreurs à des prix assez élevés même lorsqu'elles sont grevées d'un bail de seize ou vingt ans. »
L'achat d'une vigne à 900 000 €/ha étant amorti entre soixante-dix et quatre-vingt-cinq ans, qui achète ? « Le négoce est partout, constate Thierry Blaise, gérant de Terres & vignes, à Reims. Les viticulteurs achètent un peu. Et l'on voit arriver des investisseurs qui ont un portefeuille important et qui cherchent à se diversifier dans du dur, échaudés par les actions depuis la crise de 2008. »
Les négociants, et principalement MHCS (filiale champenoise du groupe LVMH), achètent pour sécuriser leur approvisionnement et bénéficier d'un effet levier. Le deal est le suivant : le négociant achète un hectare de vigne à un vigneron qui continue de cultiver cet hectare grâce à un bail à long terme. En contrepartie, ce vigneron s'engage à lui livrer les raisins de la parcelle achetée, ainsi que la récolte de ses autres parcelles. En général, le ratio est le suivant : 1 ha acheté, 3 à 4 ha livrés. Ce ratio est à la baisse, ce qui confirme l'intérêt de plus en plus vif du négoce.
L'extension de l'aire, engagée depuis peu mais qui aboutira au plus tôt en 2018, pourrait- elle changer la donne ? « Au mieux, cela détendra le marché des terres à vignes, qui se situe en moyenne à 640 000 €/ha », indique l'expert Thierry Blaise.
LANGUEDOC-ROUSSILLON : Consolidation des prix
Le prix moyen s'est stabilisé à 11 200 €/ha en 2010 (vignes d'appellation seulement). « Depuis six mois, le foncier se repositionne grâce au marché du vin qui s'est ressaisi, analyse Michel Veyrier, gérant de Vignobles investissement à Montpellier. La valeur pivot est toujours située vers les 15 000 €/ha. Les vignes en mauvais état partent à 10 000 €/ ha et celles en très bon état à 20 000 €/ha. Les vieux carignans ont du mal à être vendus. Heureusement, ce type d'offres décalées du marché est absorbé par l'arrachage. » Au sein de cette région, l'Hérault et le Gard s'en sortent mieux que les Pyrénées-Orientales ou l'Aude, où les rendements sont souvent plus faibles.
« Les achats d'investisseurs extérieurs se sont un peu tassés, poursuit Michel Veyrier. Ces derniers se dirigent plus vers Bordeaux ou la Provence. Les principaux acheteurs sont des négociants régionaux qui souhaitent mieux asseoir leur approvisionnement. Les petits acheteurs français ou étrangers, qui désirent changer de vie avec un ticket de 1 à 1,5 M€ sont toujours présents. Quand vous vendez un appartement de 100 m2 à Paris, vous pouvez acheter une propriété de 800 000 € en Languedoc-Roussillon. »
VALLÉE DU RHÔNE : Stabilisation du générique, envolée des crus
La meilleure tenue des cours du côtes-du-rhône ne se traduit pas encore sur les transactions de foncier. Le prix moyen des vignes en appellation régionale s'établit à 15 600 €/ha, soit une chute de 58 % depuis son sommet en 2003 (37 500 €/ha). « Il y a peu de demandes en côtes-du-rhône génériques, confirme Michel Veyrier. Nous avons passé un creux, mais nous ne redémarrons pas encore. Le marché est dynamique sur les villages, qui s'échangent entre 40 000 et 50 000 €/ha. Pour les crus, la demande est encore plus forte. A Rasteau ou Vacqueyras, les vignes se vendent à 80 000 €/ha, à Gigondas entre 150 et 160 000 €/ha et à Châteauneuf- du-Pape entre 360 000 et 370 000 €/ha. » Les appellations septentrionales restent toujours très prisées, avec peu de vignes à vendre. A Cornas, le prix est entre 400 000 et 500 000 €/ha, les vignes de Saint-Joseph se vendant à 110 000 €/ha et celles de Crozes-Hermitage à 95 000 €/ha. Quant au château Grillet, acheté par François Pinault en mars dernier, il se serait vendu plus de 4 M€/ha !
PROVENCE : Des prix soutenus par les investisseurs
En Provence, l'attrait des investisseurs extérieurs ou des vignerons d'autres régions maintient le prix des vignes à un niveau plus élevé que dans les Côtes du Rhône, dans les zones ciblées. A Bandol, les vignes se vendent à 85 000 €/ha, à Cassis à 75 000 €/ha.
VAL DE LOIRE : Un marché serein
Dans le Val de Loire, le prix moyen se situe à 23 900 €/ha. « La Loire reste une région non spéculative, commente Henri Duval, gérant de Vinéa Loire, à Angers. Nous ne connaissons ni de grands pics, ni de grands creux. En Anjou-Saumur, l'hectare se vend entre 15 000 et 20 000 €, en Touraine entre 10 000 et 15 000 € et à Sancerre entre 170 000 et 200 000 €/ha. C'est dans le Muscadet que la situation est la plus difficile, la moyenne se situant à 10 000 €/ha. » Certains vignerons sont obligés de vendre à 6 000-7 000 €/ha en raison de leurs difficultés financières. 50 % des acheteurs sont des vignerons de la région, 50 % sont des investisseurs extérieurs qui diversifient leur patrimoine ou qui débutent une nouvelle carrière.
Source : Safer pour tous les prix moyens à l'hectare.
