Les obligations du bailleur

En cours de bail, le code rural met à la charge exclusive du propriétaire le paiement des grosses réparations. Le code civil définit les grosses réparations comme étant celles afférentes aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures. De son côté, le fermier est tenu, comme tout locataire, d'entretenir le fonds loué. Mais le statut des baux ruraux limite l'obligation du preneur aux seules réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont pas dues à la vétusté, à la force majeure ou au vice de construction de la matière. Même si le code civil donne quelques exemples ayant le caractère de réparations locatives (réparation de portes, de serrures...), ils ne déterminent pas avec précision les obligations qui incombent au preneur. Il laisse en réalité aux usages locaux le soin de les définir. A ces usages, il faut ajouter en pratique le contrat, type départemental. L'énumération des réparations locatives annexée au décret de 1987 peut aussi constituer une référence pour les bâtiments. Il n'y a pas lieu de distinguer les grosses réparations des réparations locatives ou de menu entretien lorsqu'elles sont occasionnées par vétusté, force majeure, vice de construction ou de la matière. Dans ces hypothèses, elles sont toutes dues par le bailleur.Les travaux de mise en conformité des installations et des bâtiments d'exploitation, avec les règles de protection de l'environnement imposées par l'Administration, sont assimilés aux réparations qui entrent dans le champ de l'obligation générale d'entretien incombant au bailleur. Les dépenses afférentes à ces aménagements doivent donc rester à sa charge. Toutefois, une clause du bail peut exonérer le bailleur de son obligation.