La question “Je voudrais acheter en nue-propriété la parcelle d'un voisin retraité qui souhaite garder l'usufruit pour sa retraite. Le vigneron qui la loue actuellement est-il prioritaire”

Oui, mais la Safer ne l'est pas

La vente d'un bien est soumise au droit de préemption du fermier « à moins que l'acquéreur ne soit nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété » (article L412-2 du code rural). Le fermier en place n'a donc pas de droit de préemption si la vente consiste à regrouper dans les mêmes mains un bien démembré.

Dans toutes les autres situations, il bénéficie du droit de préemption. Le notaire en charge de la vente de la nue-propriété d'une parcelle devra donc l'informer pour qu'il puisse faire valoir ses droits. En revanche, la Safer ne peut pas exercer son droit de préemption, car le bien est démembré. En effet, elle ne peut exercer ce droit qu'en cas de vente en pleine propriété.

Les juges ont toutefois encadré cette exception. Si le démembrement de propriété a été réalisé dans le but d'échapper au droit de préemption de la Safer, elle pourra alors préempter. Le cas de cessions successives rapprochées de la nue-propriété puis de l'usufruit (ou inversement) à la même personne peut être perçu comme une fraude.