BORDEAUX Des vignes pour toutes les bourses

Le marché foncier est alimenté par les viticulteurs qui partent à la retraite sans avoir de successeurs. Les prix progressent ainsi dans les appellations les plus prestigieuses qui sont déjà les plus chères. Ailleurs, les prix des parcelles sont stables ou en baisse.

Damien Mounet, gérant associé de Viti Transactions, filiale du Crédit Agricole d'Aquitaine spécialisée dans les transactions foncières, le répète : « Bordeaux fait encore rêver. Dès lors le marché est très actif. Il se vend 2 500 ha par an environ. » Soit près de 2 % de ce vignoble vaste de 115 000 ha.

Damien Mounet enchaîne les rendez-vous. Il reçoit des acquéreurs, de Gironde ou d'ailleurs, qui flashent pour les AOC du cru. Ainsi ce couple d'industriels du centre de la France qui compte se reconvertir en faisant l'acquisition d'une propriété en AOC Côtes de Bourg, ou cet Anglais qui vient de racheter 2,5 ha en Pomerol pour 2,5 millions d'euros. Quant à deux autres industriels bretons, ils ont craqué pour Jura Plaisance, une propriété en Montagne Saint-Émilion de 11 ha qui était sans repreneur.

Les vignerons bordelais sont également acheteurs. « Les exploitants ont besoin de s'agrandir pour lisser les coûts de production. Ce phénomène s'accélère dans des AOC génériques comme l'Entre-deux-Mers ou Bordeaux », analyse Mathieu Perromat, associé du cabinet Deloitte, responsable vins et spiritueux. Bref, entre les locaux et les étrangers, la demande est là.

L'offre aussi. « Le terroir est divers : on a toutes les couleurs de vins et tous les prix, poursuit Mathieu Perromat. Nombre de viticulteurs de plus de 55 ans se retrouvent sans successeur. Ils cherchent à vendre. Le spectre est large. Les acheteurs peuvent faire leur marché. »

Côté prix, il y en a pour toutes les bourses. « La situation est très contrastée d'une appellation à l'autre », note Michel Lachat, directeur de l'agence gironde de la Safer Aquitaine-Atlantique. Au sommet de l'échelle girondine, l'hectare en AOC Pauillac se paye 2 millions d'euros (un chiffre identique depuis 2013). En bas de l'échelle, une terre en Bordeaux vaut 15 000 €/ha.

Depuis trois ans, le prix des terres progresse peu, sauf dans le Libournais et le Médoc. Dans le Libournais, l'hectare de Pomerol est passé de 900 000 à 1,1 million d'euros entre 2013 et 2015. Dans le même temps, l'hectare de Saint-Émilion a progressé de 200 000 à 220 000 €. Et les prix grimpent aussi dans les appellations moins célèbres que sont Fronsac et Canon-Fronsac.

Dans le Médoc, Saint-Estèphe est le seul à être stable. Comptez 350 000 €/ha pour cette appellation communale. Saint-Julien et Margaux sont en hausse de 20 %, les prix moyens étant passés de 1 à 1,2 million d'euros par hectare entre 2013 et 2015. Et en AOC Médoc, ils ont grimpé de 40 000 à 50 000 €/ha.

Seuls les liquoreux sont en chute. À Sauternes, la situation est délicate : en 2015, l'hectare s'échangeait à 35 000 € contre 50 000 € en 2013. « Actuellement, les prix ne baissent plus. Cette AOC rencontre de réelles difficultés commerciales », indique Michel Lachat.

Pour Mathieu Perromat, le fermage reste l'outil le plus économique pour s'agrandir. « Le montant des loyers est fixé par des décrets préfectoraux au profit de l'exploitant », affirme-t-il. N'empêche, beaucoup de viticulteurs choisissent d'acquérir du foncier.

À Saint-Émilion, dans le contexte de hausse des prix, l'Union des producteurs (UDP Saint-Émilion - 150 adhérents, 700 ha) se porte acquéreur de vignes par le biais de groupements fonciers viticoles (GFV). Elle a déjà mis trois de ces groupements en place. Un quatrième est prévu pour le château Ménichot. Ces sociétés détiennent 20 ha au total et donnent leurs terres en fermage à des coopérateurs.

Le GFV est un montage qui a séduit Thierry Duverger. En 2010, il quitte la grande distribution pour reprendre les rênes de la propriété familiale, Château Capet Duverger, avec 8 ha. Très vite la question se pose : comment s'agrandir ? « Le prix du foncier en Saint-Émilion est tel que nous ne pouvions pas acheter plusieurs hectares de vignes », lâche-t-il.

Du coup, il se porte candidat, parmi d'autres, pour devenir fermier pendant vingt-cinq ans du château Ménichot, une propriété sans successeur de 10 ha, rachetée en 2016 par l'UDP Saint-Émilion. Il est retenu pour 6 ha, avec un autre candidat qui obtiendra 3 ha. Le dernier hectare a été vendu par ailleurs. Quant au vendeur, il exploitera encore la propriété en 2017. Thierry Duverger ne coiffera qu'en octobre prochain sa nouvelle casquette de fermier de Ménichot.

L'UDP porte le foncier en attendant de trouver des investisseurs prêts à prendre des parts dans le GFV. De son côté, Thierry Duverger va créer une SCEA pour exploiter les vignes. À partir de 2018, il livrera la récolte à la coopérative et sera rémunéré comme les autres apporteurs.

À la cave de Listrac (150 ha, 38 adhérents) dans le Médoc, Pierre Chenin, son directeur, a en permanence un dossier foncier sur son bureau. « Le foncier, c'est stratégique. On ne peut pas rester passif. Il faut conserver la maîtrise des vignes si l'on veut éviter que notre coopérative perde des surfaces. » Dans ce but, mi-2011, la cave a créé une SCEA qui exploite une dizaine d'hectares appartenant à des adhérents partis à la retraite, en attendant qu'un coopérateur actif rachète ou prenne en fermage tout ou partie de ces terres.

Philippe Abadie, responsable du service économique à la chambre d'agriculture de la Gironde, n'est pas inquiet pour le devenir du vignoble girondin : « Il y aura toujours des acquéreurs prêts à investir ou à s'agrandir. Par contre, notre souci récurrent est d'accompagner des exploitants qui n'ont pas de successeurs. » Actuellement, 1 600 propriétaires viticoles de plus de 55 ans ne savent pas à qui et comment transmettre leurs exploitations. Soit 20 000 hectares de vignes, un peu moins de 20 % du vignoble.