ImprimerPour faire obstacle à l'article 35-2 modifié du décret du 27 février 1987, portant sur le statut des droits de replantation en fin de bail, plusieurs pistes juridiques ont été explorées.
Le transfert des droits de plantation du preneur au bailleur n'en finit pas d'alimenter la ' Chronique juridique '. Il y eut les réactions de l'Inao face aux baux qu'elle qualifiait de fictifs ; la position de la Cour de cassation, développée par les tribunaux paritaires, aux termes de laquelle les plantations étaient incorporées dans l'exploitation, devenant donc, au départ du preneur, la propriété du bailleur. Ce principe a été affirmé dans un arrêt du 18 novembre 1998 : ' Les droits de plantation et de replantation sont attachés à l'exploitation viticole et le preneur sortant ne peut, à l'expiration du bail, imposer au bailleur l'arrachage des plants de vigne devenus propriété du bailleur par voie de l'accession. 'Parallèlement, l'article 35-2 du décret du 30 septembre 1953, modifié le 27 février 1987, stipule que : ' Les droits de replantation de vignes peuvent être transférés, en fin de bail, du preneur au propriétaire de l'exploitation sur le fonds de laquelle ils ont été exercés, si le preneur n'a pas procédé à l'arrachage de la vigne avant la restitution du fonds. 'Pour éviter l'application de cet article, des propriétaires ont inserté dans le bail, une clause par laquelle le preneur devait laisser la propriété plantée en vignes. Cette clause a permis aux propriétaires de s'opposer à l'arrachage et, du même coup, d'empêcher le preneur de reprendre ses droits de plantation. Encore faut-il que le preneur accepte de signer pareil engagement. Dans ce cas, une autre piste juridique était envisageable, celle de du bail emphytéotique (1) dont la réglementation, en son article L 451-7 du code rural, dispose : ' Si le preneur fait des améliorations qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité. ' Dans cette hypothèse, peu importe que le preneur n'ait pas renoncé à l'arrachage, puisqu'il est obligé à laisser en place les plantations qu'il a effectuées, à l'issue de la convention, et sans indemnités pour les améliorations culturales.Il ne suffit pas de dénommer le contrat 'bail emphytéotique' pour qu'il ne soit pas requalifié par le tribunal en bail rural (statut du fermage), et faire ainsi obstacle à l'obligation de maintenir les plantations. Pour que le bail emphytéotique ne risque pas d'être requalifié, il doit respecter plusieurs conditions : une durée supérieure à dix-huit ans ; la possibilité de sous-location ; aucune restriction à la faculté de cession ; une redevance faible (inférieure à la moitié du prix de fermage calculé conformément à l'article L 411-11 du code rural) ; toutes les réparations et travaux d'entretien sont à la charge du locataire ; que ce même locataire ait à supporter l'intégralité des impôts ; enfin, que les améliorations ne donnent pas lieu à indemnisation.Il suffit qu'une seule de ces exigences ne soit pas respectée pour que la qualification soit rejetée. Un arrêt de la Cour de cassation vient d'affirmer que le bail emphytéotique ne doit pas comporter de clauses limitant l'usage auquel le bénéficiaire pourrait affecter le bien loué, ce qui signifierait que le locataire doit pouvoir jouir d'une totale liberté en ce qui concerne l'usage du bien.Partant de cela, le vigneron nanti de droits de plantation, qui s'est engagé dans un bail emphytéotique remplissant les autres conditions et qui a planté les terres du bailleur avec les droits lui appartenant, n'aurait pas totale liberté. La location pourrait être reconnue comme bail rural et l'article L 451-7 du code rural propre au bail emphytéotique ne s'appliquerait pas. En conséquence, le preneur pourrait utiliser son droit d'arrachage et faire obstacle à la transmission de ses droits de plantation au bailleur, au moment de son départ de la propriété.Il est exact que certains preneurs sont d'accord pour transférer leurs droits à leur bailleur sans intervention de l'Inao et souvent, reconnaissons-le, moyennant finances. Il ne faudrait pas que systématiquement soit imposée au fermier l'obligation de laisser ses droits au propriétaire, car le sens de l'article 35-2 du décret serait complètement méconnu. Il faut peut-être apporter une réforme au statut du fermage. Il faudrait autoriser explicitement, quelles que soient les stipulations du bail, le preneur à arracher les vignes plantées par lui avec des droits lui appartenant, pour affirmer le véritable sens de l'article 35-2.(1) Bail emphytéotique : bail de longue durée (dix-huit à quatre vingt dix-neuf ans) qui confère au preneur un droit réel, susceptible d'hypothèque.