Droits et devoirs des copreneurs d'un bail

La loi d'avenir agricole a renforcé les droits des copreneurs d'un bail. Désormais, ceux-ci sont presque assurés de poursuivre le bail après la cessation d'activité de leur partenaire. Une bonne formule, à condition de bien s'entendre.

Quels sont les devoirs des copreneurs d'un bail ?

Les personnes qui signent un bail en commun s'engagent à être solidaires les unes des autres vis-à-vis de leurs obligations. La première obligation concerne le paiement du fermage et permet au propriétaire de réclamer tout le fermage à l'un des copreneurs en cas de défaillance de l'autre. De même, chaque copreneur doit participer aux travaux de la vigne prise à bail. Le code rural interdit en effet la location d'un bien professionnel à une personne ne participant pas à la mise en valeur de ce bien.

En cas de départ d'un des copreneurs, l'autre peut-il poursuivre le bail ?

Oui. Le copreneur restant dispose d'un délai de trois mois à compter de la cessation d'activité de son partenaire pour demander au propriétaire la poursuite du bail à son seul nom. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, la lettre doit mentionner le motif de la demande (à savoir, la cessation d'activité) ainsi que la date de la cessation d'activité de l'autre copreneur. Cette lettre doit impérativement comprendre les dispositions de l'article L.411-35 alinéa 3 du code rural, sous peine de nullité. À noter que la possibilité de poursuivre n'est valable que pour les baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

Avant la loi d'avenir agricole d'octobre 2014, le propriétaire pouvait refuser le renouvellement du bail au copreneur resté seul. Il devait alors délivrer son congé au locataire au moins dix-huit mois avant la fin du bail.

Le propriétaire peut-il s'opposer à la continuité du bail ?

Oui, mais son pouvoir est limité. S'il s'oppose à la continuité du bail, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans les deux mois suivant la réception de la lettre recommandée envoyée par le copreneur restant. Puis le tribunal statue sur sa demande.

Que se passe-t-il s'il vend la parcelle louée ?

Dans ce cas, chaque signataire du bail bénéficie du droit de préemption. Ils peuvent exercer ce droit seuls ou ensemble. « S'ils achètent ensemble, ils se retrouvent en situation d'indivision, ce qui n'est pas souhaitable, prévient Me Pionnier, notaire à Cuers (Var). Il est préférable qu'ils acquièrent le bien par le biais d'une société, dont les statuts préciseront les conditions de sortie de chacun d'entre eux. »

Qu'arrive-t-il en cas de divorce ?

Le divorce ne met pas fin au bail ni au principe de solidarité. Aucun des deux copreneurs ne peut imposer à l'autre de le résilier. Si les deux ex-conjoints sont d'accord pour que l'un d'entre eux poursuive seul l'exploitation, le bail pourra continuer au profit de celui qui reste. Ce dernier doit alors prévenir le bailleur par lettre recommandée comme lors d'un départ lié à une cessation d'activité. En cas de désaccord entre les ex-époux, le bailleur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux d'arrêter la cotitularité du bail de celui qui ne participe plus aux travaux.

Et en cas de décès d'un des copreneurs ?

Le bail se poursuit automatiquement au profit du survivant. Mais si le conjoint du défunt, ses ascendants et ses descendants ont participé aux travaux de l'exploitation au cours des cinq années, ils en deviennent cotitulaires de droit.

Peut-on céder un tel bail ?

Oui. Un copreneur peut céder le bail à un de ses descendants qui travaille sur l'exploitation, avec l'autorisation préalable du bailleur. Pour préparer une telle cession, on peut associer au bail un descendant, en qualité de copreneur. Ceci suppose l'autorisation du propriétaire et l'introduction d'un avenant au bail.