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Une règle est d'ordre public quand on ne peut pas y déroger, même d'un commun accord avec son partenaire. La fixation des prix du fermage fait partie de ces règles qui s'imposent à tous. Deux arrêts récents le rappellent.
Le code rural (article L. 411-11) décrit la procédure de fixation des prix du fermage. Il dispose que « le prix de chaque fermage est établi en fonction de minima et maxima arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ». Il ajoute que l'autorité administrative se fonde sur l'avis de la Commission consultative paritaire des baux ruraux.
Le propriétaire d'un hectare du prestigieux château Haut-Brion s'en est fait une raison. Il est entré en conflit avec la société exploitante du vignoble au sujet du loyer qui lui était dû. A l'origine, les deux parties étaient pourtant tombées d'accord : le propriétaire de l'hectare avait consenti un bail de dix-huit ans à la société de viticulture.
En contrepartie, celle-ci s'engageait à lui remettre chaque année la valeur d'un tonneau et demi de vin au prix de vente de la première tranche de la récolte précédente. Pendant quelques années, le contrat est respecté. Puis, la société exploitante cesse de régler le fermage. Le bailleur l'assigne alors en justice. Pour se défendre, la société locataire soutient la nullité du fermage qu'elle a pourtant accepté dans le bail ! Elle revendique une nouvelle fixation fondée sur l'arrêté préfectoral de la Gironde.
Dans un premier temps, la cour d'appel de Bordeaux repousse sa demande au motif qu'« aucune disposition de l'ordre public n'interdit le paiement des fermages en nature selon les modalités définies contractuellement ».
Mais la société locataire n'en reste pas là. Elle se pourvoit en cassation. Elle obtiendra gain de cause sur un motif lapidaire. Selon la cour suprême : « En statuant ainsi, sans constater que le prix de chaque fermage était établi en fonction des minima et maxima calculés en référence aux denrées retenues par l'autorité administrative, la cour d'appel a violé les art. L 411-11, 411-12 et R 411-5 du code rural ». Ainsi parce que la fixation du prix du fermage est d'ordre public, le contrat est mis à néant.
Le prix d'un fermage ne peut pas dépendre du volume de récolte
La Cour de cassation réaffirme le même principe le 21 janvier 2009, à propos d'un litige en Champagne. Dans cette seconde affaire, un propriétaire donne un bail à métayage à un exploitant pour une parcelle en vue de l'implantation d'une vigne. Il est prévu que le locataire verse au bailleur le quart de la récolte. Il n'est rien stipulé pour le partage des frais. On s'aligne ainsi sur le contrat type de la Marne…
Sans que nous en connaissions la raison le propriétaire demande au tribunal la conversion du bail à métayage en bail à ferme conformément au code rural (art. L 417-11). Il demande de fixer le fermage au quart de la récolte, réglé en argent. La cour d'appel y fera droit. Autrement dit, le prix du bail à ferme était de nature à varier chaque année, en fonction du rendement. Comme il fallait s'y attendre, la Cour de cassation a cassé l'arrêt. Les juges ont rappelé que « les quantités de denrées devaient être fixées une fois pour toutes ».
Il résulte de ces décisions que rien ne peut déroger aux dispositions d'ordre public du code rural. Rappelons que c'est l'avis de la Commission consultative des baux ruraux qui sert de fondement à l'arrêté préfectoral de fixation des prix. C'est donc elle qui fait la loi.
