Imprimer
Mon propriétaire peut-il le demander ?
Oui, «un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d'un nouveau bail», précise l'article L 416-2 du code rural. Cette transformation permet à votre propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux liés aux baux à long terme (voir encadré ci-dessous). L'avantage, pour vous, est de sécuriser votre fermage sur une durée plus longue.
Le prix du fermage peut-il être modifié ?
Théoriquement non. Le code rural précise que le fermier n'est pas tenu d'accepter une contrepartie à l'allongement de la durée du bail. «Il arrive que des propriétaires demandent une hausse du prix du fermage en compensation d'une durée plus longue de jouissance des terres, note un juriste de l'Aube. Il est vrai que les fermages des baux à long terme sont généralement plus élevés que ceux des baux de neuf ans. Le propriétaire ne perd rien à demander, mais le fermier n'est pas obligé d'accepter. Tout dépend du rapport de forces entre le locataire et le propriétaire. Le fermier peut être amené à accepter l'augmentation moyennant d'autres perspectives, comme la location d'une nouvelle parcelle. Parfois, ce sont d'autres enjeux qui entrent en compte, comme le fait de pouvoir emprunter un chemin dont la servitude est menacée. Le métier d'exploitant viticole est exposé à de nombreuses sources de conflit potentiel. Les affaires se règlent au cas par cas.»
Puis-je refuser cette conversion ?
Oui. Mais c'est une décision lourde de conséquences. Le code rural précise que si vous refusez la conversion du bail avec un fermage au montant identique, vous vous privez du droit au renouvellement du bail, mais aussi à celui de cession à votre conjoint ou à vos descendants. Vous ne pourrez pas non plus l'apporter à une société d'exploitation. Votre propriétaire est donc en situation favorable : soit il obtient la prolongation du bail, soit il peut retrouver facilement son bien au terme du bail de neuf ans.
Ai-je le droit de proposer cette conversion ?
Oui, rien n'interdit à un locataire de soumettre des propositions à son propriétaire. Tout dépend des relations que vous entretenez avec lui et de votre degré de confiance réciproque. Dans la pratique, l'initiative de la conversion revient au propriétaire. Certains apprécient peu de recevoir des conseils ou des sollicitations de leur fermier. Ils peuvent avoir le sentiment d'être pris en défaut de connaissances juridiques, ce qui peut détériorer vos relations futures.
Quelles sont les formalités à accomplir ?
La conversion du bail s'effectue devant notaire. L'ancien bail de neuf ans est résilié et un nouveau bail de dix-huit ans minimum est signé. Les frais d'acte sont supposés être à la charge du propriétaire, puisque c'est lui qui est à l'initiative de ce changement. C'est ce que laisse entendre le code rural. Il précise d'ailleurs que le fermier ne peut être privé de ses droits de renouvellement ou de cession de bail pour tout autre motif qu'un refus de conversion du bail dont le montant du fermage est identique. Vous ne pouvez être sanctionné si vous refusez de partager les frais de ce nouvel acte.
Des avantages fiscaux pour le propriétaire
En allongeant le bail de neuf ans à une durée minimale de dix-huit ans, le propriétaire bénéficie des avantages fiscaux liés aux baux à long terme.
L'exonération des droits de succession ou de donation est de 75 % lorsque la valeur des biens transmis à chaque héritier ne dépasse pas 101 897 euros. L'exonération est de 50 % au-delà. Quelques conditions encadrent ces exonérations. Le bénéficiaire de la donation, ou l'héritier, doit ainsi garder le bien pendant cinq ans. Pour les donations, lorsque le bien est donné au fermier, à son conjoint ou à ses descendants, le bail doit avoir été conclu au moins deux ans auparavant. En ce qui concerne l'impôt sur la fortune, la règle du jeu est la même. Les biens en sont exonérés à concurrence de 75 % de leur valeur jusque 101 897 euros et de 50 % au-delà.
