LE POINT SUR... La construction sur le sol d'autrui

Il est assez fréquent en agriculture que des bâtiments d'exploitation aient été construits sur un terrain n'appartenant pas à l'exploitant. Cette situation n'est pas sans risque car le code civil (article 552) stipule que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Le propriétaire du sol est donc également propriétaire du bâtiment qui est sur son terrain. Ce cas de figure peut poser un problème lors de la fin du bail ou de la mise à disposition.

À la fin du bail, le propriétaire du terrain devient propriétaire des bâtiments construits sur son terrain. Mais il doit une indemnité de sortie au fermier, sous réserve que celui-ci ait bien rempli toutes les conditions énumérées dans l'article L411-73 du code rural. À savoir qu'il doit avoir communiqué au bailleur un état descriptif et estimatif des travaux au plus tard deux mois avant leur exécution. Et qu'il ne peut construire ou faire construire un bâtiment sur la terre louée qu'avec l'accord écrit du bailleur. En cas de désaccord, le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. L'indemnité sera calculée en se fondant sur le coût de construction au jour de la sortie moins l'amortissement fixé par arrêté préfectoral. Pour clarifier la situation, il peut être envisagé de signer un acte notarié nommé « renonciation à l'accession ». Cet acte identifie le propriétaire du terrain et celui du bâtiment. Cette option permet au propriétaire de ne pas avoir à verser d'indemnité au preneur lors de la vente. En contrepartie, le bâtiment reste la propriété de son ex-locataire.